Assurance et règlement de copropriété, que dois comprendre ?
Depuis le vote de la loi Alur en 2014, le syndic des copropriétaires et les copropriétaires sont soumis à une obligation d’assurance par la loi. La loi indique que « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité. Que ce soit un copropriétaire occupant ou un copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ».
Une assurance pour la copropriété est obligatoire au syndic dans la plupart des règlements de copropriété. Le syndic des copropriétaires a le devoir de souscrire à des assurances contre tous les risques usuels (feu, vol, vandalisme, dommages matériels, pertes etc.). Les parties communes et les parties privatives de l’immeuble doivent être couvertes par l’assurance syndicat. Le montant de l’assurance du syndicat des copropriétaires souscrite est égal à la valeur à neuf de l’immeuble. Donc il est primordial d’avoir une évaluation professionnelle de la valeur de l’immeuble afin de l’assurer pour un montant juste. Il doit également souscrire à une assurance qui couvre sa responsabilité envers les tiers. Cette assurance va garantir les dommages causés au tiers.
L’assurance du copropriétaire
L’assurance du copropriétaire est une assurance multirisque habitation étendue à un immeuble. Il existe deux formules de contrat d’assurance multirisques habitations. Elles ont de nombreuses garantis de base répondant aux besoins de chacun et respectant les obligations autorisées. Les contrats d’assurance du copropriétaire couvrent notamment les garanties de base de l’assurance de la copropriété. Cela concerne classiquement l’incendie, les dégâts des eaux ou le vol sou deux formes :
- La responsabilité civile vie privée pour tous les occupants. La responsabilité civile vie privée des copropriétaires non occupants étant généralement accordée sur le contrat d’assurance multirisques habitations du logement qu’ils occupent.
- Celle de l’assuré en tant que propriétaire de l’habitation pour tous les copropriétaires occupants ou non occupants.
En général, une assurance de protection juridique et des garanties d’assistance sont inclus dans le contrat multirisque habitation.
De ce fait, le copropriétaire n’a pas à solliciter son assureur lorsqu’il subit des dommages dans sa partie privative. En effet c’est au conseil d’administration du syndicat, ou au gérant de gérer ce genre d’événement. Au cas échéant, il faut demander à l’assureur du syndic d’ouvrir une requête pour l’évènement survenu. À la remise en état des unités affectées et des parties communes, le syndicat se doit de faire exécuter tous les travaux nécessaires.
Les obligations du syndicat
Cette obligation est à la charge du syndicat. C’est la raison pour laquelle le syndicat ne peut se dégager sous prétexte que les dommages causés sont inférieurs à la franchise. Le copropriétaire doit aviser immédiatement son assureur quand un sinistre se produit. Cela pour qu’il puisse constater les dégâts en temps utile. L’assuré reçoit une indemnité par l’assureur du copropriétaire pour toute relocalisation de son assuré rendue nécessaire pendant l’exécution des travaux, pour :
- La gestion du contenu de l’unité, pour
- Les dommages aux améliorations, à ses biens etc.,
Il faut donc ’aviser l’assureur immédiatement pour ne pas voir votre réclamation refusée.
Déclaration de sinistre
En cas de sinistre, il faut avertir par lettre recommandée et par téléphone le syndic. Celui-ci va informer ensuite au plus vite le conseil syndical de la nature et de l’ampleur du sinistre. Ainsi le syndic, le conseil syndical et la compagnie d’assurance vont se mettre rapidement en contact pour décrire le sinistre par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce courrier contient des éléments essentiels pour ouvrir un dossier notamment le numéro de contrat ; la date du sinistre en indiquant son origine ; la localisation ; la description précise de l’état des dégâts avec si possible des photographies ; l’état estimatif des pertes, sous réserve de confirmation par la production d’un devis de réparation et le constat amiable, même si la partie adverse refuse de le signer. Il faut remplir obligatoirement un constat amiable pour les dégâts des eaux. Il faut faire une déposition de plainte dans les 48 heures en cas de vol ou de vandalisme au poste de police local.
L’indemnisation du sinistre
Il existe deux formules d’indemnisation du sinistre :
- L’indemnisation du sinistre va tenir compte au minimum de la valeur réelle de l’immeuble. Cette garantie s’appelle « valeur de reconstruction vétusté déduite ». Si le taux de vétusté dépasse 25 ou 30 % selon les contrats alors le remboursement peut être faible.
- L’indemnisation ne peut pas dépasser le montant fixé à l’avance car un plafond de garantie est prévu pour les contrats d’assurance. Le niveau de remboursement opte pour une clause dite de valeur à neuf où la valeur de reconstruction vétusté déduite est ajoutée à un pourcentage précisé dans le contrat (ne dépassant pas 25% de la valeur de reconstruction).
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