FAQ sur le changement de syndic
Les questions fréquemment posées
Syndics.info est un guide en ligne au service des copropriétés en France. Le but informatif permet également de choisir un syndic adapté aux besoins des copropriétaires. Un service informatif et comparatif pour les copropriétaires en France.
Dans quels cas changer de syndic ?
La prestation de syndic repose beaucoup sur la capacité de l’administrateur et des copropriétaires à établir une relation de confiance, de stabilité et d’efficacité sur le travail. Ce rapport peut se détériorer et occasionner une communication de plus en plus difficile. Par contre même s’il y a une dégradation des relations avec le syndic, les copropriétés sont dans l’obligation morale de rester fidèles aux critiques proférées par le syndic. Dans cette vision, il faudra inclure un maximum de copropriétaires au procédé de changement de syndic, notamment en synthétisant leurs critiques et points de satisfaction.
Vous devez vous poser les questions suivantes :
Le syndic réagit-il à rapidement aux demandes, particulièrement par mail. Informe-t-il constamment le conseil syndical sur les dossiers en cours ? Dans les 6 mois suivants l’arrêté comptable, assigne-t-il l’assemblée générale ? Les contrats d’entretien et de maintenance sont-ils assidûment renégociés ? Les arriérés font-ils l’objet d’une procédure de recouvrement efficace ? Suivent-ils convenablement les travaux au sein de la copropriété ? Les décisions prises en assemblée générale sont-elles apposées rapidement ?
À quel moment est-il possible de changer de syndic?
Un changement de syndic est possible en cas d’annulation du syndic durant son mandat de 3 ans. À tout moment le mandat du syndic peut être révoqué. Une assemblée générale doit être organisée par le syndic avec à l’ordre du jour la révocation du syndic et la désignation de son successeur. Les copropriétaires prévoient généralement l’assemblée annuelle pour l’introduire à l’ordre du jour.
En cas de non renouvellement à l’issue du mandat du syndic, alors le changement est immédiat. Lors de la fin du mandat, les copropriétaires contrefont le syndic, c’est le cas le plus fréquent. À l’ordre du jour de l’assemblée générale, le changement de syndic doit être spécifié par message, avec le ou les contrats de syndics candidats.
L’ultime cas est la résiliation du syndic. En effet, le syndic peut annuler le contrat avant la fin du mandat. Mais il y a un délai de préavis à respecter qui dure généralement trois mois. Ce délai permet aux copropriétaires de solliciter un successeur. La nomination est immédiate lorsque le syndic renonce brusquement lors d’une séance.
Qui peut succéder au syndic actuel ?
On ne peut pas changer de syndic dans l’improvisation. Dans le but de réduire les risques de mauvaises surprises, les copropriétaires, particulièrement, le conseil syndical peuvent faire appel à un professionnel et un courtier en syndic pour les assister. En général, sur la base des renseignements recueillis secrètement, le conseil syndical va sélectionner les syndics aptes à postuler.
Ensuite, il doit se procurer les devis des différents syndics, évaluer les honoraires pratiqués en fonction des caractéristiques de la copropriété et échangé avec ces derniers autour de leurs démarches d’organisation et de gestion. Ce qui exige un important investissement en temps et aussi une vérification rigoureuse (notamment comptable et juridique). Le courtier en syndic choisit sélectionne les syndics homologues aux critères spécifiés par le conseil syndical. Il engendre une observation comparative des contrats ainsi que des profils des différents syndics.
Tout au long du changement de syndic, le courtier en syndic guide et administre le conseil syndical. Sur le plan financier, la copropriété obtient une proposition mieux maîtrisée. Ce dénouement est au profit de la copropriété puisque son montant est généralement à la charge du syndic maintenu.
Combien de syndics doit-on présenter en assemblée générale ?
Le processus de changement de syndic doit être idéalement guidé par le conseil syndical afin d’avoir plus de chances de voir le projet aboutir. Le conseil syndical présentera lors de l’assemblée générale le profil du syndic qui sera soumis au vote et les raisons de sa sélection. Plusieurs syndics peuvent être proposés par les copropriétaires en assemblée générale. Cependant, une seule candidature sera mise l’ordre du jour (autre que celle du syndic proposant son renouvellement) et donc un seul contrat en assemblée générale.
En effet, s’il y a plusieurs propositions de syndics, souvent on assiste à une dispersion des voix qui conduit au maintien, par contrariété, du syndic actuel. Dorénavant une loi impose au conseil syndical de réaliser une mise en concurrence du mandat de syndic tous les 3 ans. Maintenant il est permis de déchoir cette ordonnance en faisant voter une exemption lors de l’assemblée générale annuelle.
Quels avantages à changer de syndic ?
Pour changer de syndic, les copropriétaires n’ont aucune obligation à atteindre la fin du mandat de gestion de copropriété. Le constat d’anomalies comme des prix ou honoraires élevés, ou le manque de dynamisme peut être invoqué pour rompre le contrat avec le syndic actuel.
Les copropriétaires peuvent signaler un manque de transparence, d’efficacité ou de professionnalisme pour pouvoir mettre fin à un contrat. Il est fréquent qu’un changement de syndic induise des modifications dans les façons de faire, ce qui peut déranger au moins provisoirement certains copropriétaires, et changer les pratiques de gestion. En comparant les syndics il est possible de trouver des offres d’un autre fournisseur à des prix légitimes.
