Quels sont les frais d’un syndic de copropriété ?
Le syndic constitue un organisme important dans la gestion et l’administration d’une copropriété. Fonction pouvant être assurée par une personne physique ou morale, il se voit attribuer diverses missions par le syndicat. Alors qu’en est-il à propos des frais attribués au syndic pour l’accomplissement de ces missions ?
Copropriété : ce qu’il faut savoir à propos des charges
Synonyme du quote-part des parties communes, les tantièmes sont attribués à chaque propriétaire en fonction de la division de l’immeuble en lot. La distribution du tantième est associée à chaque lot. Les charges pour une copropriété constituent les coûts que doivent supporter ensemble les copropriétaires pour entretenir l’immeuble. Il en existe 2 types : les charges générales et les charges spéciales.
C’est la nature des charges de copropriété qui détermine la participation de chaque copropriétaire. La répartition des charges générales entre les propriétaires se fait en fonction de la répartition des tantièmes. Ces derniers sont calculés puis ensuite exprimés en % de l’ensemble de toutes les parties communes de l’immeuble. La répartition tantième constitue de ce fait une opération complexe qui repose totalement sur la compétence du syndic. La moindre erreur dans la distribution pourra se payer fort au comptant.
Encadrement de la mission du syndic de copropriété
La mise en concurrence du syndic tous les 3 ans stipulée par la loi ALUR permet aux copropriétaires de bien choisir son syndic selon les types de résidence. Mise à part les missions confiées à cet organisme, la façon dont est organisée la copropriété constitue un élément qui définit la mission du syndic. Effectivement, il arrive pour certaines copropriétés de petite taille de ne pas avoir de conseil syndical. Ainsi, suite à une publication rendue en septembre 2007 de la CNC (Conseil National de la Consommation), la liste des 44 tâches de gestion du syndic devant être incluses dans le forfait de base a été dévoilée à jour. Conçue à la fois pour éviter les abus et pour faciliter la prise en charge des frais du syndic, cette liste présente d’une manière générale toutes les tâches nécessitant des frais de gestion courante et des services spécifiques
Plusieurs éléments entrent en considérations pour le calcul de ces frais. Pour la gestion courante, l’accord ou le désaccord entre copropriétaires, les équipements, le nombre de lots, la disponibilité et la compétence du conseil et le choix ou non pour un gardien sont des éléments capitaux à considérer. Pour les frais de prestations spécifiques du syndic, ils sont généralement liés à son intervention en cas de sinistre, du recouvrement des contentieux et des impayés ainsi que l’organisation de sessions extraordinaires.
Frais prestations et honoraires d’un syndic de copropriétaires
Les différents types de syndics
1/ syndic en ligne
Le syndic en ligne est un guide d’information destiné aux copropriétés en France. Il a pour but de diriger des copropriétaires vers le choix d’un gérant correspondant à leurs besoins. Ce site fournit des conseils, qui permettent aux copropriétaires de maintenir ou de changer de syndic, suivant des critères bien déterminés. Il s’agit de la réactivité dans le traitement des demandes, de la transparence, du professionnalisme et de l’engagement de l’administrateur.
2/ syndic professionnel
Le syndic expérimenté propose un travail d’ensemble pour la gestion du patrimoine immobilier. Ce sont des spécialistes qui gèrent et administrent des copropriétés au quotidien. Ils s’occupent du règlement général de copropriété, la mise à jour du fichier des copropriétaires, demande de devis, traitement de contentieux, gestion du fond de roulement de la copropriété, enregistrement et paiement des factures, tenue des documents comptables, souscription et amélioration des polices d’assurance, gestion et déclaration des sinistres, etc. L’assemblée générale des propriétaires désignent après une élection le gestionnaire de la propriété commune.
3/ Syndic bénévole
Un syndic bénévole se présente comme une opportunité qui s’offre aux détenteurs des immeubles face aux honoraires parfois exorbitants des représentants qualifiés. Ce type de fonctionnement permet de faire des économies considérables. Ce service contribue à une gestion autonome des copropriétaires notamment sur les aspects administratifs et financiers, afin de gagner en efficacité.
La réglementation des prix du syndic suivant la loi ALUR
La loi Alur a pour but de reformer en profondeur le droit du logement français. Elle vise à combattre la hausse des prix de location. Les prestations comprises dans le forfait annuel figurent dans l’annexe 1 du décret n° 2015-342 du 26 mars 215. La définition de la liste des différentes prestations se trouve dans l’annexe 2 de ce code.
Les types de frais du syndic
Les Frais d’un syndic de copropriété sont fixés dans un contrat signé entre le délégué de gestion et le syndicat des propriétaires. Le syndic professionnel perçoit des honoraires en rapport avec son activité.
1/ Frais de gestion syndic
La liste des tâches faisant partir d’un forfait annuel est mentionnée dans le contrat.
Les tarifs sont appliqués différemment en fonction de la quantité de lots. Des montants relativement similaires entre une copropriété de 3 lots à 10 lots sont souvent appliqués par les syndics de copropriété. Par exemple, le forfait de gestion d’une minuscule copropriété de 2 à 10 lots sera de 2000€. Pour les plus grandes copropriétés, les coûts de gestion vont de 150 à 200€ par lot.
2/ Frais annexes
Ils sont facturés hors forfait. Le décret du 26 mars 2015 définit les tâches appartenant à cette catégorie. Une liste réduite des prestations comprises dans un forfait annuel payé par des propriétaires est déterminée par un arrêté du 19 mars 2010 qui règle les contrats de syndics souscrits entre juillet 2010 et juillet 2015.
Selon les besoins, l’assemblée générale vote des honoraires pour les activités hors budget prévisionnel. Il faut entre 5 et 15€ pour les frais de relance de recouvrement d’impayés, plusieurs centaines d’euros pour remettre un dossier contentieux à l’ huissier. Il faut prévoir 20 et 40€ pour la tenue d’un compte séparée par lot et par année. En ce qui concerne les tâches votées en assemblée, un syndic peut appliquer une commission de 3 à 5% sur le coût des travaux. Le papier et l’encre étant coûteux, le syndic peut facturer la page entre 0,10€ et 0,35€.
Existe-t-il d’autres types de frais à payer pour le syndic ?
Il arrive que l’exigence des copropriétaires porte sur la maintenance et le fonctionnement de certains équipements privés. Ils pourront aussi demander des travaux qui n’ont pas de rapport à l’administration et la maintenance des parties communes de la copropriété. On parle alors d’honoraire ou frais liés aux travaux pour le syndic dans ce cas. Votés en AG, ils sont soumis aux mêmes règles de majorité et votés conjointement avec les travaux concernés.
Exemple d’abus des prix facturés
1/ L’état daté
C’est un document informatif rédigé par le syndic de copropriété soit à la demande du notaire qui se charge de la vente soit à la demande du vendeur. C’est d’ailleurs le seul texte exigible lorsqu’on vend un lot de copropriété, et est prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette pièce vise à renseigner celui qui va acquérir un bien immobilier sur les charges qu’il doit supporter. Il est donné une fois que l’accord de vente est signé. L’acheteur doit détenir ce papier avant l’acte final de vente chez le notaire.
S’il n’y a pas la publication du décret encadrant le montant pouvant être perçu par le syndic, le prix de la rédaction de cette documentation est fixé par l’assemblée générale des copropriétaires. Le coût de l’état daté est à la charge du propriétaire introduit dans les honoraires du syndic, mais peut aussi être à la charge de l’acheteur après négociation. Les données suivantes figurent sur ce document :
- les frais concernant les charges impayées ;
- les provisions exigibles du mandataire du syndic pendant l’établissement de l’état daté dont le détendeur du bien doit régler avant la vente ;
- les coûts pouvant rester dues par le syndicat au copropriétaire vendeur
- les coûts à la charge du nouveau copropriétaire ;
- les dépenses non encore obligatoires au titre du budget prévisionnel.
2/ le pré état-daté
C’est un manuscrit informatif, mis en place de façon pratique pour communiquer sur les données obligatoires dont le contenu est validé par la législation du 24 mars 2014. Le pré état-daté contient :
- les frais des charges courantes et des travaux payés par le vendeur durant les deux exercices comptables avant la vente ;
- le coût provenant de fonds des activités avec le lot principal vendu ;
- le montant de la précédente cotisation déposée par le vendeur pour ce fonds avec les sommes que l’acquéreur est susceptible de devoir au syndicat de copropriété et celles dont le vendeur serait débiteur à l’endroit du syndicat ;
- la situation générale des éventuels impayés de charges dans une copropriété.
Le syndic ne peut facturer, que dans le cas où son contrat est antérieur au 2 juillet 2015. Toutefois cette pièce ne fait pas partir des prestations pouvant donner lieu à des honoraires supplémentaires. N’ayant pas de législation qui l’encadre, il n’existe aucune sanction contre les syndics qui facturent ce dossier.
Il existe de nombreux abus. C’est le cas de la copie du carnet d’entretien, qui fait partie de la gestion courante, et doit être associé au forfait de base.
Cependant près de 26% des syndics s’autorisent à surfacturer ce service injustement. Il est également important de faire attention aux photocopies que certains syndics facturent chers. Les frais de diagnostic et de mise en demeure sont des facturations particulières qui peuvent également être sujet à de multiples abus. Ses coûts sont facturés gratuitement chez certains syndics, mais vont de 40 à 100€ pour d’autres.
